房地產行業研究週報：二手房銷售強於新房，上海限購鬆綁（申港證券研報）
每經AI快訊，2024年1月17日，申港證券發佈研報點評房地產行業。
每週一談：10月百強房企銷售同比再轉弱
高頻數據顯示1月第二週新房銷售熱度仍低迷。30城商品房銷售面積累計同比比-40.9%，其中一二三線累計同比增速分別爲-52.2%、-35.5%、-38.4%，1月8日-1月14日，30城商品房銷售面積當週同比-43.4%，較上週下降10.7pct，一二三線當週同比分別爲-46%，-40.3%、-48.4%，較上週提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。
從絕對值來看，2024年初市場熱度進入歷史新低點。觀察30城商品房銷售面積7日移動平均歷年水平，2024年初，30城銷售面積較2023年有顯著下滑，除一線城市外，二三線城市銷售規模均已偏離1月銷售規模歷史區間。高頻數據發力，一方面因當前商品房市場情緒低迷，同時與臨近春節購房者主動選擇觀望有關，預計後續新房市場轉暖需等待春節後三四月份市場表現。
二手房銷售實現同比增長，市場熱度好於新房。截止至1月14日，13城二手房銷售面積累計同比6.5%，當週同比10%，較上週提升7.7pct。受近期北京、上海等地二手房政策進一步鬆綁影響，二手房市場熱度有所提升。在政策利好之外以及對期房的顧慮影響之外，我們也應看到近期二手房價格較新房有進一步回落，同時二手房房源遍佈全市範圍，而核心區新房供應量相對低，外圍板塊銷售去化壓力大，也是造成新房二手房銷售分化的另一原因。
近期商品房銷售不佳背景下，因城施策持續發力，上海出臺新政策放鬆限購。1月13日，上海市青浦區、奉賢區出臺人才安居新政，凡在滬繳納職工社會保險或個人所得稅滿3年及以上、且在上海市無住房，與人才購房區域範圍內用人單位簽訂2年及以上勞動（聘用）合同且工作滿1年的非滬籍人才滿足一定條件後，可在人才購房區域範圍內購買1套住房，同時購房資格由居民家庭調整爲個人。
整體來看，在悲觀預期下，當前商品房市場仍處於基本面低迷，政策陸續出臺承託市場下行壓力的軌道中。在這期間，市場仍將表現爲以價換量，庫存緩慢去化，利好政策出臺緩解悲觀情緒，等待供需關係修復實現量價新平衡，或在“防風險”背景下，救市政策力度擴大，時間節點優先關注2-4月的房企償債高峰以及銷售“小陽春”窗口期變化。
數據追蹤（1月8日-1月14日）：
新房市場：30城成交面積單週及累計同比分別爲-49pct、-7pct，一線城市52pct，13pct，二線城市-44%，-5pct，三線城市-57pct，-31pct。
二手房市場：13城二手房成交面積單週同比10pct，累計同比7pct。
土地市場：100城土地供應建築面積累計同比-15pct，成交建築面積累計同比-44pct，成交金額累計同比29pct，土地成交溢價率爲6.1
城市行情環比：北京（-26pct），上海（10pct），廣州（35pct），深圳（34pct），南京（-4pct），杭州（-13pct），成都（20pct）。
投資策略：關注頭部穩健國央企華潤置地、保利發展；關注城中村利好國央企越秀地產；關注基本面改善下潛力標的綠城中國、濱江集團；關注優質區域深耕中小盤國企機會天地源、保利置業；代建行業推薦龍頭綠城管理控股。
風險提示：銷售市場復甦不及預期，個別房企出現債務違約。
(來源：慧博投研)
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(編輯 曾健輝)
